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拆迁暴富梦碎!住建部严控“大拆大建” 但这两类房子或迎来升值

2021-08-16 11:46:36 来源:转载 点击 评论

“拆”

有多少人曾经幻想过,啥时候自己家门口也能出现这个字。

中彩票、成为拆迁户、失散多年的兄弟是亿万富翁,承载了人们“一夜暴富”的美梦。从可实现的难易程度来说,成为“拆迁户”的概率是最大的。


实打实的民心工程也抵不住“变味”了


在过去12余年里,“大拆迁带动大发展”是我国大部分城市更新发展的主旋律。尤其是深圳白石洲、广州猎德村、北京望京等地都是经过拆迁旧改,实现“一夜躺赢”。

据国家统计局数据显示,过去十年,全国棚改累计开工超过3300万套,帮助超过1.2亿居民“出棚进楼”。


图源:澎湃新闻其中2018年更是被称为棚改拆迁最高效的一年,全国棚改开工总量一度高达626万套。彼时,新华社报道称“中国的棚户区改造工程以其效率之高、范围之广、规模之大,在海外引发热议。中国棚改的成功经验可贵,具有全球借鉴意义。”
作为实打实的民心工程之一,棚改不仅改善了住房困难群众的居住条件,塑造更好的城市面貌,也补齐了我国房地产发展的短板,更在经济不景气时发挥了扩大有效需求的重要作用。但渐渐的,棚改拆迁也“变味”了。在决策上,部分城市出现急功近利的倾向,肆意拆除带有历史价值的老建筑,取而代之的是“贪大、媚洋、求怪”的建筑;也衍生了一批靠投资老破小搏拆迁的炒房团。
历史数据表明,每一次的大拆大建,都容易导致房价上升、房租暴涨、住房租赁市场供需失衡、年轻的打工一族流离失所……

及时“踩刹车”严控大拆大建


早在2019年7月份,住建部副部长黄艳就有透露道:“未来我国在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建”。有业内人士分析称,这是在为“棚改退场”做铺垫;
2020年的住建部年终总结大会上,住建部部长王蒙徽明确表态,从2021年起,将针对全国17万个2000年以前建成(房龄20年)的城镇老旧小区进行为期5年的“旧改”工程。包括但不限于重点改造小区的水电路气及光线配套,有条件的可加装电梯,配建停车场。此外,在小区改造的基础上还会引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等提升类服务。



相比于棚改,直接拆迁一大片房屋,旧改就显得温和许多,其通过“补短板”的方式,让老旧小区重焕新生。
但是,随着城市更新政策在越来越多城市落地,有些呈现出“误入歧途”的趋势:打着城市更新的新旗号,走着棚改大拆大建的“老路”。
为了刹住这股风气,8月11日,住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿提出,实施城市更新行动,要以内涵集约、绿色低碳发展为路径,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,严管大拆大建,加强修缮改造,注重提升功能,增强城市活力。




住建部的这次发声,传递了三大信号:
一、严格控制大规模拆除,调控重点从增量转为存量。除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。
在“房住不炒”的大前提下,房地产告别大拆大建是市场所趋。如果不是危房,6层以上的超过20年楼龄的老破小被拆除的可能性更低了,此举有效抑制投资老破小博取拆迁的炒房团,对当地房地产市场起到稳定作用。(也意味着很多人的一夜暴富的拆迁梦破灭了)
二、稳定住房租赁价格鼓励稳步实施城中村改造,完善公共服务和基础设施,改善公共环境,消除安全隐患,同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设,统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题,住房租金年度涨幅不超过5%。
征求意见稿原文也有提到,“不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。”严格把控住房租金年度涨幅不超过5%,不仅仅对租赁市场起到稳定作用,也能为城市留住更多劳动力。
三、保存城市记忆,保护历史文化保留利用既有建筑。不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑,不脱管失修、修而不用、随意闲置。
意见稿强调:“不破坏传统格局和街巷肌理,不随意拉直拓宽道路,禁止修大马路、建大广场。”“杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象,严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为”一些开发商为了吸人眼球,修建所谓的异国风情的屋顶,结果远远看,像极了一座座墓碑,不仅渗人还影响市容。
传统建筑蕴含的文化,是一座城市的灵魂,唯有保护传统建筑,保持文化自信,才能让城市更好的发展。
四、探索可持续更新模式,鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变不沿用过度房地产化的开发建设方式,片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。
简单来说,经营模式主要就是靠收租和持有,卖房这条路不太行得通了。

严控≠杜绝 未来这两类房子或迎来升值


老城区不允许大拆大建,城市建设会向郊区新城转移,那么中心城区的新房增量速度也会有所减缓。
那也是不是代表着,未来老城区的新房会变得稀缺,价格上升呢?意见稿也有提到过,各城要因地制宜地完成城市更新,在房住不炒的总基调下,各地会有自己因城施策方式调控楼市,以往靠“大拆大建”短期刺激GDP的现象将越来越少。
虽然发文严控大拆大建,但严控不等于杜绝,以下这两类房子还是需要拆迁修整(可以实现拆迁梦)的,或将迎来升值机会。

一、城市更新中无法旧改只能拆除的危房

未来能够拆迁的房子会变少,尤其是楼龄超过20年,容积率高的小高层/高层小区,因为拆迁可获得的利润较低,这类房子拆除的可能性就较小。


而一旦被鉴定为危房,那么拆迁的可能性就较大了,按照以往的补偿条例,被拆迁的房子持有人能获得较为优渥的补贴,从这个角度来看,危房有着一定的升值空间。

二、位于城市规划中的房子

城市更新发展的一部分,是新建交通、医疗、学校、商业等居民生活配套;一些老旧的城区原有的格局无法支持这些新配套的建设,唯有拆除一部分的房子留出建设空地。

对于因为规划问题而拆迁的房子,赔偿款肯定会比拆除危房的高,不仅如此,在迁移新房未交付前,还有可能获得全额的租房补贴。


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